§ 56a Nájem nemovité věci
ZDPHzákon č. 235/2004 Sb. · Oddíl 2 – Osvobození od daně bez nároku na odpočet daně · znění od 1. 1. 2026
Tento paragraf upravuje pravidla pro uplatňování DPH u nájmu nemovitostí od roku 2026. Určuje, které typy nájmů jsou od DPH osvobozeny a u kterých naopak musíte daň odvést. Týká se všech pronajímatelů, kteří jsou plátci daně nebo osobami neusazenými v tuzemsku.
- Klasický nájem nemovité věci je od DPH osvobozen, kromě krátkodobého nájmu, ubytovacích služeb, parkování, bezpečnostních schránek a nájmu strojů či upevněných zařízení.
- Za krátkodobý nájem se považuje nepřetržitý nájem nemovitosti (případně i s vybavením nebo energiemi), který trvá nejvýše 48 hodin.
- Pronajímatel se může rozhodnout, že nájem zdaní, pokud pronajímá nemovitost jinému plátci (nebo zahraniční registrované osobě) pro jeho ekonomickou činnost.
- Osoba neusazená v tuzemsku se může rovněž rozhodnout zdanit nájem pro tuzemského plátce k jeho podnikání.
- Možnost dobrovolně zdanit nájem se nikdy nevztahuje na bydlení, jako jsou rodinné domy, obytné prostory nebo stavby, kde obytná plocha tvoří alespoň 60 %.
(1) Nájem nemovité věci je osvobozen od daně s výjimkou
a) krátkodobého nájmu nemovité věci,
b) poskytnutí ubytovacích služeb, které odpovídají číselnému kódu klasifikace produkce CZ-CPA 55 ve znění platném k 1. lednu 2015,
c) nájmu prostor a míst k parkování vozidel,
d) nájmu bezpečnostních schránek,
e) nájmu strojů nebo jiných upevněných zařízení.
(2) Krátkodobým nájmem nemovité věci se pro účely odstavce 1 písm. a) rozumí nájem pozemku, jehož součástí je stavba, stavby nebo jednotky, popřípadě spolu s vnitřním movitým vybavením nebo dodáním plynu, elektřiny, tepla, chladu nebo vody, který trvá nepřetržitě nejvýše 48 hodin.
(3) Plátce se může rozhodnout, že se jedná o zdanitelné plnění, pokud jde o nájem nemovité věci jinému plátci nebo osobě registrované k dani v jiném členském státě, která nemá sídlo ani provozovnu v tuzemsku a není osobou registrovanou do režimu pro malé podniky pro tuzemsko, která může tento režim využívat, pro účely uskutečňování jejich ekonomické činnosti.
(4) Osoba neusazená v tuzemsku, která není osobou registrovanou do režimu pro malé podniky pro tuzemsko, která může tento režim využívat, se může rozhodnout, že se u nájmu nemovité věci plátci pro účely uskutečňování jeho ekonomické činnosti jedná o zdanitelné plnění.
(5) Odstavce 3 a 4 se nepoužijí pro nájem
a) stavby rodinného domu,
b) obytného prostoru,
c) jednotky, která zahrnuje obytný prostor a nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru,
d) stavby, v níž je alespoň 60 % podlahové plochy této stavby nebo části stavby, je-li pronajímána tato část, tvořeno obytným prostorem,
e) pozemku, jehož součástí je stavba rodinného domu, obytný prostor nebo stavba podle písmene d), s níž je tento pozemek pronajímán,
f) práva stavby, jehož součástí je stavba rodinného domu nebo stavba podle písmene d), s níž je právo stavby pronajímáno.